长租公寓近日“雷声”不断。2019年9月以来，杭州、上海、成都、广州等地长租公寓频频出现“爆雷”和“跑路”的消息，一些长租公寓领域的上市公司也传出了欠资、欠薪等负面新闻。

在接受委托之后，笔者通过承接张女士的委托代理的案件过程中调查发现：多家爆雷的长租公寓背后操盘人深谙平台经营之道，把金融游戏玩得炉火纯青。除了常见的“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）“长收短付” （收取承租人的租金周期长于给付房屋权利人的租金周期）方法之外，发动业务员推荐或者诱骗办理“租金贷”，转嫁还款责任。更有公司利用破产程序，同时隐匿账册以逃避法律惩处。

政府监管已在路上，自8月底长租公寓接连爆雷以来，多地提示风险并发布相关文件。同时，我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，部分条款直指长租公寓近期暴露的经营风险，长租公寓或将面临史上最强监管。如2019年11月25日，广州白云区住房建设和交通局就下发了相关文件：

对位于广州市白云区增槎路某某号的“潮某国家青年共享社区”发出风险提示，提示投资者谨慎投资此项目。笔者也接到此项目投资者李小姐的咨询，确实存在与张女士的星某公寓案件一样的巨大的风险与骗局。

针对长租公寓品牌频频爆雷这一现象，近期我国住房租赁领域终于有望迎来首部条例性文件。

2020年9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”等热点问题，对长租公寓“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）等经营风险亦做出相关规定。此次意见征集从2020年9月7日起至10月8日截止。

《住房租赁条例（征求意见稿）》明确提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

杭州、西安、成都等城市除了发布风险提示及摸查外，更陆续出台相关新规，要求银行监管长租公寓运营商租金。

2020年9月1日，上海、广州行业主管部门发出《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。近期，成都、合肥、重庆等地也密集发布了《住房租赁市场风险提示》。

除了发布风险提示，一些地方还出台了住房租赁资金监管新政。

2020年8月17日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，要求自8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人，支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

2020年8月20日，西安市住建局发布《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》。意见要求，“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》，并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。同时，租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时，会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”。租客可根据提示内容勾选，凡未接受资金监管的，双方应自行承担交易资金风险。

2020年9月11日，成都市住建局、银保监会四川监管局、成都市金融监管局、央行成都分行营管部联合发布《关于开展住房租赁资金监管的通知》，提到自当日起，对于新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。其中“租金贷”获得的资金，需由住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

针对频繁出现长租公寓暴雷现象，项目投资者在投资“长租公寓”之前，需要注意以下几点：

●了解长租公寓的产权性质：是项目方自有的楼盘还是租赁过来后再转租的房屋？如果是项目方的自有产权，权属是项目方的，而且没有被查封抵押的情形，投资者投资的风险就相对较小。

●了解长租公寓的现状：公寓在招商之前是否已经合法存在？是否需要进行大规模装修？项目方是否取得《建筑工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》？《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

●了解长租合同的合同期限及付款方式：一般公寓产权期限为40年，租赁期限不得超过《合同法》第二百一十四条规定的：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。付款方式如果是租赁者一次性支付20年租金的，一定要思考，这部分预付租金是否值得？是否能足额收回投资款？

●在签订合同之前，我们一定要想一想，美丽的“钱景”究竟有多大可能实现？说好的运营方一旦出现拍屁股走人的现象的时候，你手头公寓持续回报的来源还有没有可能存在？

●签署长租公寓合同时尽量委托专业律师作为参谋，律师可以帮助项目投资者做尽责调查，以免投资者踩坑，最大限度减少投资者的投资长租公寓项目风险。